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微动态丨观察|"简易公屋"触发官商对峙,收租股反弹要内地业务
2023-02-11 13:57:23    来源:星岛环球网


(相关资料图)

▲香港特首李家超本周出访中东招商,期望可改善香港商业环境。

上周港股处于获利回吐阶段,虽然香港政府宣布本周全面通关,大市在好消息证实下,要消化巨大的累积升幅,加上美国联邦储备局议息后表明利率仍有上调空间,恒指上周五收报21660点;国企指数收报7387点;科指收报4634点,3大指数在上周最后一个交易日均下调。

恒指上周累跌1028点,其中周二曾大幅下跌846点;国指上周累跌386点;科指上周累跌179点。创科实业(069)为上周涨幅最大个股,达10%;继成为上周五全日表现最差蓝筹后,碧桂园服务(6098)再录得上周最大跌幅,累跌17%。

英国“发财容易、工作艰难”

美国上周议息,美联储表示仍然加息,市场感觉央行理事有可能口硬手软,摆出鹰派姿态以达致心理管控通胀预期的效果,但出乎意料的是,最新公布的就业数字明显比预期强劲。在美联储表明重视劳动市场下,华尔街对高息的忧虑回升,3大指数齐挫,道琼斯工业平均指数收市报33926点,跌127点;标准普尔500指数报4136点,跌43点或1.04%;纳斯达克指数由去年9月上旬以来最高回落,收市报12006点,跌193点。总结一星期表现,道指跌约0.2%;标普500指数升1.6%,连升第二个星期;纳指升3.3%,连升第五个星期。反映中国概念股表现的金龙中国指数滑落3.9%。

除了美股外,英国股市刚创出历史新高,英国富时100指数收报7901点。英国经济自俄乌战事以来日益恶化,打工仔为争取加薪发动各类型工业和抗争行动,股市却不跌反升,主要有两个原因:英镑汇价大跌抵销了部份衰退对股市的冲击;再者是英国股市新经济成份低,主要受传统产业如石油、能源主导,另外是银行业。去年油价造好,能源行业成为衰退下的得益者,银行也受惠于加息效应,这从汇控(005)、渣打(2888)两间英国银行股价都有不俗表现可反映出来。金融市场的反常表现,说明当地贫富悬殊正在加剧,社会步入“发财容易、工作艰难”的状态。

▲华尔街对高息忧虑回升,上周五美股三大指数齐挫。资料图片

香港简约公屋计划触发官商硬拼

说起社会贫富悬殊,近日除了通关外,另一热议政经课题是简约公屋。《施政报告》提出兴建3万个简约公屋,方案抛出初期,社会反应平静,但最近批评声音增加,有指当局错过了初期宣传推销的黄金时间,到措施临近立法会讨论,就变成烫手山芋。

简约公屋忽然挨批,最初被批造价偏高,最近直接烧到选址的核心议题。除了政治包装策略外,措施某程度也反映了发展商左右大局的能力仍在。这次正反双方驳火的热点之一,是在启德跑道选址,由于有大地产商在区内落了重注,政府倡议在私楼附近搭建过渡性房屋,自然引起不满。地产界坦言,启德是市区最后一块大地,发展商为了不错失肥肉,出价不惜腰间钱,尤其是最初推出的几幅地皮被内房商抢贵,令整区地价偏高,最高达19000港元一呎(香港一呎约等于0.0929平方米)楼面地价。在3年疫情下,启德成为供应多、楼价贵的地区,有点像97年后的西九龙。

当年西九上盖标售,发展商斗掷银弹,但后来遇上金融风暴,最初推出的大盘如漾日居、擎天半岛,都几乎无利可图甚至损手,至后来经济回升,存楼减少,君临天下、凯旋门等豪宅愈卖愈贵,发展商才赚到笑逐颜开。现在启德供应不断又撞正加息,跑道区因为规划未足销情缓慢,政府在这个时候再推出简约公屋,就成为发展商开火对象。有花生友笑言,政府把官地用来起过渡房屋,至少几年不会变成商厦推出市场,都算减少商厦供应,但发展商对政府收了高地价却没有照顾他们的关注,借住政府对区内交通规划未有新交代,干脆“找位进”,大肆炮轰。

观塘商业地王流标惹疑虑

发展商炮声隆隆,但简约公屋是现届政府重点新政,至今仍无意退让,官员抢占保护基层福祉的道德高地,实行硬撼,相信往后还有一番角力。除私宅外,地产界人士亦关心启德发展区商厦前景,自从疫情肆虐后,不少跨国公司迁离香港,但香港仍然陆续推出多个大型商业项目,包括西九和中环的超级商厦。由于恒基(012)的中环甲厦即将落成,核心商业区供应骤增,有指写字楼前景挑战比私楼更大。上星期市建局观塘重建的商业项目地王流标,又再加深市场的疑虑。

这个商业项目去年9月市建局邀请发展商递交发展意向书时,估值曾一度高见152亿至260亿元,即每方呎楼面地价约7000港元至1.2万港元,到项目上月中截标时,估值已大减43%至50%,至约87亿至130亿港元,预计每方呎楼面地价约4000港元至6000港元,惟亦未能成功批出发展权。项目去年11月招标,邀请19间发展商或财团入标,惟上月截标时,只接获区内大地主新地(016)独资入标竞投。余下获邀请入目标18间发展商或财团如长实(1113)、恒地(012)、会德丰等均未有入标参战,相信是在利息偏高而卖楼仍慢的状况下,大财团都宁愿打“谨慎球”。

本港地产股中,长实、新地、恒基都有不少收租商厦,但主要收益仍来自卖楼,收租股有九仓(004)、恒隆(101)、太古地产(1972),另外还有在新加坡挂牌的置地。几只收租股中,以太古地产表现最好,上周收报22港元,之前创了22.3港元的一年高价,比起去年10月低位14.7港元弹升近50%。太古地产除了拓展在金钟和鲗鱼涌的商厦组合,主力转至内地,大部份项目都取得成功,内地最近全面放宽防疫政策,对太古地产发挥了很大的推动力。与太古地产策略一样,恒隆、九仓近年投资主力都移至内地,去年内地备受疫情困扰,两间公司股价都由高位回落,当中恒隆差不多回调一半,最低曾见9.28港元。上星期,恒隆高收报16.02港元,应该是受内地农历新年消费强劲所带动。

特首、财长远赴中东招商未必容易

与其他香港收租股不同,置地现时的贵重资产仍然在香港中环,股价走势也反映出差异,置地上周收报4.92美元,比10月份低位回升30%,与一年高位5.8美元,仍有15%差距。今个星期,特首李家超和财政司司长陈茂波去中东招商,期望改善香港的商业环境,在西方国家对香港冷待之余,中东成为香港吸纳资金的新目标。然而,要吸引当地资金,香港经验尚浅,成效有待观察。假如香港商厦继续增加,商业状况又未能改善,业务集中在香港的收租股,就有可能继续受压。

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关键词: 太古地产 楼面地价 贫富悬殊

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